[부동산] 부동산 사이클

0. 오랜 하락장, 정체장을 거쳐 아무도 부동산을 구매하지 않는다. 사람들은 매매보다는 전세를 선호하며, 전세가격이 계속 오르면서 매매가격을 거의 터치하는 수준까지 이른다. (전세가율 강남권 기준 70%, 서울 기준 80%)

1. 강남을 시작으로 매매가격이 오르기 시작한다. 눈에띄게 오르진 않지만 점차 전세와의 갭이 벌어진다.

2. 정부가 부동산 가격 안정을 외치며 각종 규제책을 쏟아낸다. 불과 얼마전까지 있던 대세 하락장을 떠올리며 굳이 신규 공급을 장려하지는 않는다.

3. 규제 이후 오히려 시장에는 매수 수요가 증가한다. 서울 전 지역의 가격이 가파르게 상승한다.

4. 더 강한 규제가 나오고, 시장은 이에 대해 일시적 하락 혹은 안정을 거친 후 다시 상승한다. 수도권 전역이 불장으로 바뀐다.

5. 정부에서 새로운 부동산 규제책과 동시에 공급대책을 강구한다. 그러나 시장은 계속 과열되며, 절대 오를 일 없다고 생각하던 동두천, 인천까지 불장이 된다.

6. 아파트 가격이 너무 비싸져 거래량이 급감하지만 거래가 나올때마다 갱신한다. 재건축, 재개발, 주상복합, 아파텔, 생활형숙박시설 등 아파트를 대체할 수 있는 물건들의 가격이 급상승한다.

7. 지나친 가격상승에 대한 피로감에 시장이 슬슬 정체된다. 그러다가 하나둘씩 분양이 풀리며 공급이 누적되고, 마침내 초과수요에서 초과공급으로 전환된다.

8. 미분양 얘기가 나오기 시작한다. 그러다가 강남/서초/잠실에 대단지가 새로 입주하면서 전세가격이 낮아진다.

9. 전세가격과 매매가격이 동반으로 하락한다. 이 과정에서 전세를 끼고 구매한 사람들이 하나둘씩 괴로워지고 물건을 던지게 된다. 그러나 수도권, 강북의 물건은 팔리지 않고 경매로 풀린다. 그나마 강남은 낮은 가격에나마 팔린다.

10. 거래가 메마른 채 시간이 흐른다. '하우스푸어'라는 단어가 시장에 만연하고, 사람들은 전세로만 살려고 한다. 이 과정에서 전세가격이 점차 오르며 매매가 대비 전세가율이 점점 오른다. 

✔️그리고 위의 순서 0으로 복귀한다.