[부동산] 건축 공사비

by 경성주막

(1) 전용면적 : 각 세대 독립적인 내부 공간
(2) 주거공용면적 : 계단, 복도,현관,엘베 등의 주거공용공간
(3) 기타공용면적 : 지하층,주차장,관리사무소,노인정,어린이집 등의 기타공용공간
(4) 공급면적 : (1)+(2)
(5) 계약면적 : (1)+(2)+(3) = (3)+(4)

건축 공사비는 계약면적 기준으로 계산한다.

신축 공급면적 34평 아파트 기준 계약면적은 대략 50~60평 수준이다.

고급주택일수록 계약면적이 크다. (주차장과 커뮤니티 시설의 거대화)

물가가 미쳐 날뛰고 있으므로

2022년 기준 1군 브랜드 아파트 지으려면 공사비로 평당 500-550만원은 필요하다.

입지 좋고 고급화를 추구하는 단지들은 평당 600-700만원 수준의 공사비를 책정하고 있다.

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ex) 2022년 수주 공사비 예시

a. 광주 광천동 재개발 현대건설 디에이치 588만원/평

b. 영등포 문래진주 재건축 포스코 더샵 580만원/평

c. 불광5구역 재개발 GS건설 자이 538만원/평

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일반 34평 아파트로 환산해보면 50평*500만 = 2억 5천만원

고급 34평 아파트로 환산해보면 60평*700만 = 4억 2천만원

여기에 땅값(대지지분 10-12평)과 기타사업비를 더한 뒤 시간에 대한 할인율을 감안하면 아파트 원가가 나온다.

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수도권 일반 신축 1군 아파트의 원가는 건축+사업비로 3.5~4.5억 / 땅값 1~5억 = 4.5~9.5억

지방 일반 신축 1군 아파트의 원가는 건축+사업비로 3.5~4.5억 / 땅값 0.5~2억 = 4.0~6.5억

아파트 분양가 (분상제인 곳은 거의 원가..?) = 토지비 + 공사비 + 기타 사업비 로 이루어져있다.

대충 봐도 시가는 공시지가의 2배는 쳐주는거 같고

맨 위 기사처럼 매력적인 대단지 빈땅이 나오면 공시가 3배 이상 쳐준다고 봐야한다. (1900만원/평)

또 34평 아파트로 환산해보자....

(1) 토지비(공시가*2배 *가산비 1.2배)

=> 수용성 일반 2억 / 수용성 역 도보권 3억 / 역세권 4-5억 / 서울 요지 7-8억 

(2) 공사비 

=> 수도권 3억 / 서울 요지 4억 (평당 공사비 500-700 만원 with 1군 브랜드)

(3) 기타 사업비 

=> 넉넉히 1억 (모델하우스 대관료, 분양 홍보, 시행사 마진 등등등..)


정리하면 신축 아파트 원가는

지방 논밭 = 3.5억
수용성 일반 = 6억
수용성 역 도보권 = 7억
수용성 주요 역세권 = 8-9억
서울 요지 = 13-14억
강남 한복판 메인 = 17-25억 
(토지 평당 1억+a)

https://blog.naver.com/qordjrqnwk123/222722289744

신축 아파트의 원가 개념