[부동산] 주택연금에 대하여

최근 기준이 완화된 부분과 부부 모두가 사망시 자녀 상속 때 강점(현 시세로 상속)이 있다는 부분에서 주택연금도 충분히 고려할만한 대안이 될 수 있겠다 생각합니다.

1️⃣가입조건
부부 중 한명이라도 만 55세 이상
주거용 오피 포함해서 주거용 주택은 모두 가능

공시가 12억 이하 주택이면 가능
(20년 시가 9억에서 공시가 9억으로 완화/
최근 공시가 12억으로 추가 완화)

다주택자도 가능함
(단, 공시가 합계액이 12억 이하)

2️⃣주요 사항
부부가 가입한 경우 최종 생존자까지 동일 금액 평생 지급. 국민연금처럼 한명이 사망하면 배우자에게 60% 지급하거나 개인연금처럼 일정 원리금만 지급하는 것이 아닌 부부 중 마지막 생존자가 돌아가실 때까지 동일한 금액을 지급.

집값이 높을 때(부동산 경기가 좋을 때) 주택연금 가입이 유리함. 최초 신청시 주택가격을 기준으로 평생 고정금액이 지급되기 때문.

중고가 주택 및 요지에 위치한 주택은 가입하지 않는 게 좋다고 봄. 추후 매도가 어려워질 수 있는 외곽지에 위치하고 3~5억 사이 주택은 추천

보통 3~5억대 주택을 많이 가입. 가령 10억이 넘어가는 주택을 신청하면 연금지급한도 때문에 연금액이 크게 늘지 못하여 손해가 발생.

10억짜리 신청할 바엔 5억짜리로 갈아타고 5억 주택으로 신청하고 나머지 5억을 다른 식으로 활용해서 현금흐름을 만드는 게 좋다고 봄.

주택금융공사 기준에 따르면 70세에 3억원 주택을 신청하면 월 88만원 가량 평생 받을 수 있음. 88만원도 누군가에겐 매우 큰 도움이 될 수 있기에 무조건 반대를 외치긴 어려움.

추후 부모가 사망시 자녀가 상속을 받게 되는데 그동안 연금액 + 부대비용 합계액보다 상속시 주택시세가 더 높다면 상속받아서 그 주택을 매도 후 연금액+부대비용을 공사에 상환하면 됨.

반대로 주택시세가 더 낮다면 상속받지 않고 포기하면 됨. 즉, 주택연금액은 신청시 기준으로 평생 지급받고, 연금액이 주택가격을 초과해도 자녀가 부담하는 부분은 없으나, 초과되지 않으면 자녀가 주택을 상속받아서 연금액 정산분을 공사에 상환 후 잔여금액을 수취할 수 있음. 선택이 가능함.

남는 게 있다면 자녀가 주택 인플레이션을 모두 수취할 수 있음

3️⃣통계
종신지급방식 신청자(사망시까지 지급) 63%
종신혼합방식(일부는 목돈으로 인출하고 나머지 연금) 31%
=가입자의 95%는 종신방식을 택함

정액형(고정금액 평생지급) 73%
전후후박형 또는 초기증액형 22%

4️⃣주의사항
가입 시 초기보증료 납부(주택가격의 1.5%)
연금 받을 때 매년 0.75%를 추가 납부해야 함
=그러나 사망 이후 정산되기에 부담은 없음

담보대출이 있어도 가입은 가능하나 상환 후 하는 것이 유리. 대출이 있는 상태에서 신청하면 상환이 쉽지 않고 상환을 해도 이자가 높다.

3억 주택에 10% 대출(3천만원)이 있는 상태에서 신청하면 해당 3천만원을 국가가 상환을 해버린다. 국가가 집주인을 대신해서 3천만원을 갚은 만큼 3천만원에 대한 이자가 평생 청구된다. 그 이자만큼 연금에서 빠지고, 그 이자 또한 복리를 계산해서 청구하기에 3억 주택으로 88만원을 받는다면, 10%를 제외한 80만원이 아닌 20~30% 이상 빠진 금액을 받게 된다.

저당권 VS 신탁방식 중 신탁을 택하자. 둘다 소유권은 신청자에게 있으나 저당권 방식은 부부 중 한명이 사망하면 자녀들에게도 상속권이 생겨서 자녀가 상속권을 가져가고자 하면 남은 배우자의 연금이 끊길 수 있다(자녀를 너무 믿으면...안됨) //그러나 신탁방식은 공사에 명의를 신탁하기에 부부 중 한명이 사망해도 자녀가 손댈 수 없기에 남은 배우자가 온전히 같은 연금을 평생 수취할 수 있게 된다.